河南省房地產(chǎn)估價(jià)師與經(jīng)紀(jì)人協(xié)會關(guān)于發(fā)布房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)指引第8號的通知
豫房估協(xié)〔2021〕35號
各單位會員、個人會員：
為提高河南省房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)水平，解決住宅估價(jià)中存在的疑難問題，我會委托河南宏基房地產(chǎn)評估測繪有限公司根據(jù)《中華人民共和國民法典》《中華人民共和國資產(chǎn)評估法》等有關(guān)法律、法規(guī)，撰寫了《河南省房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)指引之八——住宅估價(jià)中應(yīng)注意的問題》，現(xiàn)予發(fā)布。自2022年1月1日起，在全省房地產(chǎn)估價(jià)活動中使用。住宅估價(jià)中本指引未涉及的遵照《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》執(zhí)行。
附件：河南省房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)指引之八——住宅估價(jià)中應(yīng)注意的問題
2021年12月30日
附件：
河南省房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)指引之八——住宅估價(jià)中應(yīng)注意的問題
住宅是房地產(chǎn)估價(jià)中最常見的估價(jià)對象，隨著房地產(chǎn)法律、法規(guī)體系的逐步完善，住宅估價(jià)實(shí)務(wù)中存在的一些問題亟待改進(jìn)。為提高住宅估價(jià)質(zhì)量，降低估價(jià)技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)，特制定本指引。
一、住宅估價(jià)方法選取及其運(yùn)用
住宅估價(jià)宜選用比較法和收益法，樓面地價(jià)、利潤率等難以確定的情況下不宜選用成本法。受市場客觀條件限制選用成本法的，應(yīng)根據(jù)具體情況慎重選取利潤率。
（一）比較法運(yùn)用中應(yīng)注意的問題
1. 可比實(shí)例應(yīng)當(dāng)滿足真實(shí)、價(jià)格內(nèi)涵清晰、基本狀況完整的需求。
2. 交易情況修正及樓層差價(jià)、規(guī)模調(diào)整等與市場價(jià)格密切相關(guān)的調(diào)整系數(shù)宜從房地產(chǎn)市場資料中分析取得；房屋使用年限或新舊程度因素調(diào)整系數(shù)，宜根據(jù)房屋使用年限與房地產(chǎn)價(jià)格的變化關(guān)系，采用適當(dāng)?shù)臄?shù)學(xué)模型并經(jīng)市場數(shù)據(jù)檢驗(yàn)確定，或根據(jù)市場數(shù)據(jù)分析取得。
（二）收益法運(yùn)用中應(yīng)注意的問題
1. 具體估價(jià)方法選取
因預(yù)測住宅未來凈收益存在較多不確定因素，且住宅收益水平不能客觀反映其權(quán)益上的差異，同時(shí)，收益期結(jié)束建筑物價(jià)值折現(xiàn)不能體現(xiàn)住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后因自動續(xù)期而享有的權(quán)益價(jià)值。不宜選用全剩余壽命模式，宜選取持有加轉(zhuǎn)售模式。
2. 持有期內(nèi)年凈收益測算
應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)前租金水平預(yù)測未來持有期內(nèi)租金變化趨勢，并關(guān)注租金內(nèi)涵，依據(jù)租金內(nèi)涵確定運(yùn)營費(fèi)用項(xiàng)目。
3. 期末轉(zhuǎn)售價(jià)格測算
不應(yīng)將其他估價(jià)方法測算結(jié)果作為確定期末轉(zhuǎn)售價(jià)格的依據(jù)，宜根據(jù)預(yù)測的估價(jià)對象價(jià)格變化趨勢或者同類房地產(chǎn)價(jià)格變化趨勢結(jié)合估價(jià)對象使用年限的變化確定期末轉(zhuǎn)售價(jià)格。在資本化率難以準(zhǔn)確確定的情況下，慎用直接資本化法求取期末轉(zhuǎn)售價(jià)格。
二、設(shè)立居住權(quán)的住宅估價(jià)
（一）考慮居住權(quán)影響的估價(jià)可采用以下兩種技術(shù)路線
1. 基于現(xiàn)時(shí)未設(shè)立居住權(quán)下價(jià)值調(diào)整思路
設(shè)立居住權(quán)住宅價(jià)格＝假設(shè)未設(shè)立居住權(quán)下的價(jià)格－居住權(quán)剩余期限內(nèi)客觀年凈收益損失折現(xiàn)值之和
確定居住權(quán)剩余期限內(nèi)客觀年凈收益損失，還應(yīng)當(dāng)考慮約定居住權(quán)年有償使用金額及住宅使用中產(chǎn)生相關(guān)費(fèi)用的負(fù)擔(dān)情況。
2. 基于居住權(quán)期限屆滿房地產(chǎn)價(jià)值折現(xiàn)思路
設(shè)立居住權(quán)住宅價(jià)格＝居住權(quán)剩余期限內(nèi)約定居住權(quán)年有償使用凈收益折現(xiàn)值之和＋居住權(quán)期限屆滿時(shí)房地產(chǎn)價(jià)值的折現(xiàn)值
確定居住權(quán)剩余期限內(nèi)約定居住權(quán)年有償使用凈收益，應(yīng)當(dāng)根據(jù)約定居住權(quán)年有償使用金額，并考慮住宅使用中產(chǎn)生相關(guān)費(fèi)用的負(fù)擔(dān)情況確定。無償設(shè)立居住權(quán)的，約定居住權(quán)年有償使用金額為零。未約定居住權(quán)期限的，宜根據(jù)居住權(quán)人年齡、健康狀況等參照保險(xiǎn)行業(yè)制定的“經(jīng)驗(yàn)生命表”綜合確定，對剩余居住權(quán)期限確定中存在的不確定性及對估價(jià)產(chǎn)生的影響應(yīng)予以說明。
（二）不同估價(jià)目的下居住權(quán)影響的處理
1. 住宅轉(zhuǎn)讓、抵押、涉執(zhí)房地產(chǎn)處置估價(jià)，應(yīng)充分考慮居住權(quán)的影響，并在估價(jià)報(bào)告中詳細(xì)披露居住權(quán)情況。
住宅抵押估價(jià)，應(yīng)當(dāng)在分析房地產(chǎn)的變現(xiàn)能力及風(fēng)險(xiǎn)提示中給予客觀、充分的披露和說明。
涉執(zhí)房地產(chǎn)處置估價(jià)，應(yīng)當(dāng)評估設(shè)立居住權(quán)下的價(jià)格（值），但除人民法院書面說明不考慮居住權(quán)之外。同時(shí)，應(yīng)對居住權(quán)剩余期限內(nèi)凈收益變化或居住權(quán)期限屆滿住宅價(jià)格存在的不確定性予以說明提示。
2. 房屋征收估價(jià)，應(yīng)與征收人充分溝通，建議不考慮居住權(quán)影響，由房屋所有權(quán)人處理原居住權(quán)問題，但應(yīng)在報(bào)告中說明居住權(quán)設(shè)立情況。
